Connaître le bail de neuf ans avant de s Connaître le bail de neuf ans avant de signer (cas de gestion)

Le présent bail est soumis au statut du fermage, codifié aux articles L. 411-1 et suivants du code rural. Il peut être passé devant notaire ou simplement enregistré, mais ce n'est pas une obligation (voir ci-dessous). Il suffit qu'il soit écrit, complété, daté et signé par les parties qui reçoivent chacune un exemplaire pour être valide.

Le preneur peut exiger du bailleur un bail écrit de ce type s'ils ont conclu un bail verbal.

Le bail verbal est soumis au bail type départemental qui applique strictement le statut du fermage et est donc plus contraignant.

Installation : l'autorisation d'exploiter

L'article L. 331-2 du code rural énumère les cas où l'autorisation d'exploiter est obligatoire. Lorsque c'est le cas, le preneur doit faire connaître au bailleur, lors de la conclusion du bail, la superficie et la nature des biens qu'il exploite et qui doivent être mentionnées dans le bail.

Le refus définitif de l'autorisation ou le fait de ne pas avoir présenté au bailleur l'autorisation emporte la nullité que le bailleur peut faire prononcer par le tribunal paritaire des baux ruraux (TPBR).

Bonne exploitation : l'état des lieux d'entrée

L'article L. 411-4 du code rural exige l'établissement d'un état des lieux d'entrée. Il est établi contradictoirement et à frais communs dans le mois qui précède ou suit l'entrée en jouissance. Passé ce délai, la partie la plus diligente établit un état des lieux qu'elle notifie à l'autre partie par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Cette dernière dispose, à compter de ce jour, de deux mois pour faire ses observations sur le projet ou pour l'accepter. Passé ce délai, son silence vaudra accord et l'état des lieux deviendra définitif et réputé établi contradictoirement.

L'état des lieux a pour objet de permettre la détermination, le moment venu, des améliorations apportées par le preneur ou des dégradations subies par les constructions, le fonds et les cultures. Il constate l'état des bâtiments et des terres, leur degré d'entretien et leurs rendements moyens au cours des cinq dernières années.

Améliorations : l'autorisation du bailleur

Les améliorations apportées par le preneur au cours du bail donnent droit à indemnisation en fin de bail, à condition que le bailleur ait été averti ou ait donné son autorisation préalable.

Les améliorations soumises à simple information du bailleur sont les travaux d'amélioration de l'habitation (mise aux normes, économies d'énergie...) lorsque le bailleur ne les prend pas en charge, les travaux d'amélioration des bâtiments d'exploitation (installation d'eau et d'électricité, mise aux normes, salubrité du cheptel...) et les ouvrages incorporés au sol (assainissement, drainage, irrigation...) figurant sur une liste arrêtée par le préfet, et les travaux d'amélioration (à l'exception des bâtiments hors sol et des plantations), dont l'amortissement ne va pas au-delà de six ans après la fin du bail.

A l'inverse, les améliorations soumises à l'accord préalable du bailleur, à défaut du TPBR, sont, sauf si une clause le prévoit dans le bail, les plantations et les constructions de bâtiments hors sol, la construction d'un bâtiment d'habitation sur le bien loué, les travaux d'amélioration foncière quand ce n'est pas interdit de les faire (suppression de haies, talus, rigoles...), les réparations nécessaires à la conservation d'un bâtiment indispensable à l'exploitation du fonds loué ou à l'habitation du preneur, et les travaux de mise aux normes imposés par le préfet si le bailleur ne les prend pas en charge.

L'accord du bailleur doit être demandé par lettre recommandée avec avis de réception ou exploit d'huissier, deux mois avant l'exécution des travaux. Le bailleur qui s'y oppose dispose d'un délai de deux mois pour saisir le TPBR, à défaut d'accord amiable.

A télécharger :

(230.04 Ko).

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